还记得吗，我刚来墨尔本的时候，每次找房子简直就是一场“渡劫”大戏。在City租了个小小的单间，每个月房租压得人喘不过气，还得跟室友抢着用厨房、抢厕所。更别提每年房东都要涨租，邮件一来，心就跟着凉半截。有时候坐在窗边，看着远处那些错落有致的房子，心里总会冒出一个念头：如果这其中有一套是我的家该多好啊，哪怕只是一个属于自己的小窝，不用再漂泊，不用再看房东脸色。那个时候，买房对我来说，就像一个遥远的梦，感觉那是本地人才有的专属，跟我们这些留学生好像一点关系都没有。是不是你也曾有过类似的想法，觉得在墨尔本买房，简直就是天方夜谭？
其实啊，墨尔本置业真的没你想象中那么遥不可及，甚至仔细算下来，它可能比你长租下去还要划算，而且能给你带来前所未有的安全感。很多小伙伴觉得，我们留学生身份特殊，买房限制多，贷款难，所以压根不敢去想。这些误解就像无形的墙，把我们挡在了“家”的门外。但我想说，这些墙并非不可逾越，只要你了解清楚规则，一步步来，拥有自己的家在墨尔本，真不是什么白日梦。墨尔本这个城市，连续多年被评为全球最宜居城市之一，其魅力和发展潜力吸引着源源不断的人口涌入，这其中也包括了大量的国际学生和专业人士，数据显示，墨尔本在2023年人口增长了2.7%，达到520万，其中移民是主要驱动力，这无疑为房产市场提供了坚实的需求基础，根据维多利亚州规划局的预测，墨尔本有望在2030年之前超越悉尼，成为澳大利亚人口最多的城市。
你可能会问，我一个留学生，身份还没稳定，怎么可能买房呢？这里就不得不提一个非常关键的机构——外国投资审查委员会（FIRB）。很多同学一听到“FIRB”就头大，觉得这是个专门给外国人设置的壁垒，但实际上，它是为了确保外国投资符合国家利益而设立的。对于我们持有临时签证的留学生来说，只要符合条件，是完全可以在澳洲购买房产的，只是需要申请FIRB批准并支付相应费用。举个例子，一位在莫纳什大学读书的中国留学生小李，去年就在Box Hill购买了一套全新的两房公寓，他告诉我，整个FIRB申请过程虽然需要一些材料，但并没有想象中复杂，而且他咨询的律师也给他提供了很多帮助，让他顺利拿到了批准。根据FIRB官网公布的信息，临时居民购买新房的申请费目前是$13,200起，对于低于100万澳元的房产而言，虽然是一笔开销，但相比长远的收益和租金投入，这笔费用是值得的。
关于贷款，这又是许多留学生担心的一大难点。毕竟我们没有PR，收入来源可能也不像本地人那么稳定，银行会不会不给贷？答案是：会贷！但条件确实会比PR或公民略微严格一些。通常情况下，海外买家或临时居民能获得的贷款比例会比本地人低一些，大部分银行会要求至少30%甚至40%的首付。这看似门槛高，但也意味着你的财务风险相对更小。我有个学姐叫小张，她在墨尔本大学读研，父母在国内支持她买房，在专业贷款经纪人的帮助下，她成功从一家澳洲本地银行获得了70%的贷款，利率也跟当时市场上的本地贷款利率相差无几。她告诉我，银行主要看重的是你的还款能力和首付来源，只要能证明这些，并不是没有机会。最新的数据显示，澳洲四大银行中的CBA和ANZ都针对临时签证持有者提供房贷服务，而且它们的利率也在不断调整以适应市场变化，根据RateCity今年公布的数据，部分银行的浮动利率在6.5%左右，具体还需要根据个人情况和银行政策来定。
说到首付，很多同学可能觉得这是一笔天文数字，望而却步。但我们可以换个角度想想。如果你每年交$25,000的房租，五年就是$125,000，十年就是$250,000。这笔钱，如果用来付首付，可能已经足够你买下在一些潜力区的房产了。而且，你付的房租是“净支出”，房产增值却可以为你带来实实在在的财富。墨尔本的房产市场一直表现稳健，尽管有波动，但长期来看仍是向上趋势。CoreLogic最新的报告显示，截至2024年4月，墨尔本的住宅价格在过去一年中上涨了2.5%，尤其是一些交通便利、学区优良的郊区，表现更为突出，比如墨尔本东部的Ringwood区，房价在同期内增长了超过4%，这说明投资墨尔本房产在长期上仍然具有吸引力。
那么，怎么才能找到适合自己预算和未来的房子呢？这需要你对墨尔本的区域有一个大概的了解。首先考虑离你学校近不近，交通是不是便利。比如，如果你在墨尔本大学或者RMIT读书，市中心或周边如Carlton、North Melbourne、Parkville都是不错的选择。这些区域公寓房源多，步行或电车就能到学校，生活非常方便。据澳洲统计局数据显示，City of Melbourne（包括CBD、Carlton等区域）的国际学生人口占比高达约35%，这也支撑了该区域的租赁市场需求。如果你在莫纳什大学（Clayton校区），那么Clayton、Oakleigh、Huntingdale这些区就非常受欢迎。我在Clayton认识的几个学弟学妹，都在那边合租过联排别墅，他们告诉我，那边的房产不仅离学校近，而且有华人超市和餐馆，生活氛围很好。
选择房产类型也是一大考量。是选公寓（Apartment）还是联排别墅（Townhouse）甚至独栋别墅（House）？对于预算有限或追求便利的留学生来说，公寓是比较常见的选择。尤其是一些新建的公寓，设施完善，安全性高，而且很多都离学校和公共交通枢纽很近。我有个朋友小王，他当年毕业后就买了一套在Southbank的单身公寓，现在已经成功出租出去，租金回报率很可观。他当时买的时候，看中了Southbank靠近CBD、有世界级艺术中心和繁华商圈的优势。根据Real Estate Investar的数据，墨尔本内城区公寓的平均租金收益率在4%左右，部分区域甚至更高，对于寻求投资回报的买家来说，公寓是稳定的选择。
当然，如果你预算充足，或者有长远定居的打算，联排别墅或独栋别墅可能更适合你。它们通常有更大的居住空间，有自己的院子，更适合家庭居住。不过这类房产通常位于距离市中心稍远的郊区，比如墨尔本东南区的Glen Waverley、Doncaster等地，这些区域有优质的公立学校，社区环境也很好，深受华人家庭喜爱。根据Domain Group的报告，Glen Waverley的独立屋中位价在2024年初已经超过150万澳元，显示出其强大的市场价值和持续增长的潜力。
当你找到了心仪的房子，接下来的步骤就进入了实操阶段。你需要找一位靠谱的律师（Conveyancer）来帮你处理法律文件，确保交易的合法性。律师会帮你审查合同，解释条款，并协助你完成产权过户。我还记得我当时买房的时候，律师就帮我指出了一份合同中潜在的风险，避免了我掉入“坑”里。整个过程虽然有很多文件要签，但有专业人士的指导，会省心很多。维多利亚州的购房流程包括签订销售合同、支付小订、冷静期（通常为3个工作日，可选择取消）、正式交割等环节，每一个环节都有严格的时间要求。
买房除了首付和贷款，还有一些隐藏的费用需要提前规划。首先是印花税（Stamp Duty），这是维州政府征收的一笔不小的费用，根据房产价值而定。对于我们外国买家，还需要额外支付“外国买家附加印花税”（Foreign Purchaser Additional Duty），目前维州的附加印花税是房产价值的8%。举个例子，一套价值$60万的房子，光是这笔附加印花税就需要$48,000，加上普通印花税，总计可能超过$7万。此外，还有律师费、贷款申请费、房屋检查费、物业管理费（Strata Fees，如果购买公寓）、市政费（Council Rates）和土地税（Land Tax，如果购买第二套房产或投资房）等等。这些林林总总加起来，也需要几万澳元。所以，在计算购房预算时，千万不要只盯着房价，这些杂费也要考虑在内。根据维州政府官网的信息，这些额外费用通常占总房价的5%到10%不等，你需要提前做好充足的准备。
买房之后，你会有几种选择。你可以自己住进去，告别租房的烦恼，真正拥有一个属于自己的空间。也可以选择把它租出去，用租金来覆盖一部分房贷，以房养贷。我有个学妹，她在Box Hill买了一套两室一厅的公寓，自己住一间，另一间租给了一个朋友，这样不仅减轻了房贷压力，还能有个伴。墨尔本的租赁市场一直都很活跃，尤其是在高校周边区域。Domain Group的数据显示，墨尔本的空置率在2024年4月降至1.1%，远低于2%的健康水平，这意味着房源紧缺，租金持续上涨，这对于房产投资者来说无疑是个好消息，也意味着你的房子很容易找到租客。
置业墨尔本，不仅仅是买一套房子那么简单，它更是你在这里扎根、规划未来的一种方式。即使你以后不打算留在澳洲，这套房子也是你的一笔宝贵资产。你积累了海外投资的经验，你的资产实现了多元化，而且墨尔本房产的长期增值潜力，也能为你带来不错的投资回报。我有个朋友，他当年在墨尔本买了一套公寓，后来回国发展了，这套房子一直由当地的房屋中介打理出租，不仅每个月有稳定的租金收入，几年后他卖掉的时候，价格也比当初买的时候翻了近一倍，让他尝到了海外置业的甜头。
所以啊，别再觉得买房是件遥不可及的事了。我知道这听起来好像有很多东西要学，很多事情要操心，但其实每一步都有专业人士可以帮你。与其把钱白白交给房东，不如把目光放长远一点，为自己的未来投资。如果你真的有这个想法，现在就开始行动起来，找几家银行咨询一下贷款政策，联系一个了解外国买家流程的律师或贷款经纪人聊聊，甚至可以先去一些你感兴趣的区逛逛，看看那些房子长什么样，感受一下那里的社区氛围。谁知道呢，说不定你的墨尔本“家”梦，就从你现在迈出的这一小步开始了呢！
