告别租房！韩国学长的买房上岸经

告别租房！韩国学长的买房上岸经

大家好，我是你们在lxs.net的老朋友，一个在韩国待了快十年的“老”学长。今天不聊打工、不聊换签，想跟大家聊一个可能听起来有点遥远，但绝对值得我们为之奋斗的话题——在韩国买房。

还记得三年前那个零下15度的冬天吗？我第二次在韩国搬家。房东大婶因为我要搬走，死活不肯爽快退还我的保证金（보증금），非要等下一个租客签约了才给。我拖着两个28寸的大箱子，站在空荡荡的出租屋里，看着窗外飘着的雪，第一次对自己说：“我受够了。”

那种感觉，我想很多留学生都懂。两年一到期，就要开始新一轮的找房、打包、搬家循环。押金被扣、家具处理、跟房东斗智斗勇……我们交着不菲的房租，却连在墙上钉个钉子的自由都没有。工资的一部分哗啦啦地流进了房东的口袋，换来的却是一种挥之不去的漂泊感。

那一刻，一个念头在我脑海里疯狂生长：我能不能在韩国拥有一个真正属于自己的家？一个不用看房东脸色，可以随心所欲装饰，能给我带来安稳和归属感的地方。

当时觉得这是个天方夜谭。一个外国人，在异国他乡买房？听起来就像个mission impossible。但今天，我正坐在自己首尔的小家里，敲下这篇文章。事实证明，这不仅不是梦，而且只要你规划得当，完全可以实现。这篇“上岸笔记”，就是我把所有踩过的坑、攒下的经验，毫无保留地分享给你们，希望能帮学弟学妹们少走一些弯路。

第一步：心态转变，算清租房与买房这笔账

在韩国，尤其是首尔，很多人觉得买房压力山大，不如租房来得轻松。一开始我也是这么想的。但我们来简单算一笔账。

我之前在弘大附近租一个One Room（一室户），保证金1000万韩元，月租（월세）70万韩元。一年下来就是840万，两年就是1680万。这些钱，是真真正正地“花掉”了，除了换来两年的居住权，什么都没留下。

我现在的房子，是一个位于地铁2号线支线上的小两居“빌라（Villa，可以理解为没有物业的低层公寓）”，总价是3亿韩元。听起来是不是很吓人？别急，我们接着算。

我当时的首付攒了差不多1亿韩元（后面会讲怎么攒），跟银行贷了2亿。按照当时3.5%的年利率，30年等额本息还款，我每个月的本息加起来大概是90万韩元左右。你看，只比我之前的房租多了20万，但这90万里，有一部分是本金，是在为我自己的资产添砖加瓦，而另一部分利息，就当是付给银行的“房租”好了。

再看看全租房（전세）。全租看起来好像不用付月租很划算，但现在首尔一个像样点的两居室，全租金动辄就要2-3亿韩元。这么大一笔钱压在房东那里，不仅要担心房东跑路的风险（最近爆雷的不要太多），而且这笔钱如果用来做理财或者作为首付，能产生的价值远不止于此。

我身边有个朋友，毕业后工作了6年，搬了3次家，光是房租就付了超过5000万韩元。他最近也在看房，捶胸顿足地说：“这5000万，要是早点拿来当首付的启动资金，现在孩子都能在自己家客厅里跑了。”

所以，第一步，就是要把心态从“我只是个过客”转变为“我要在这里扎根”。当你下定决心，你会发现，买房带来的稳定感和安全感，是再高的房租也换不来的。

第二步：自我评估，你够“格”向银行伸手吗？

心态到位了，接下来就是最现实的问题：银行凭什么借钱给你一个外国人？这里有两个硬性指标，比什么都重要：你的签证和你的收入。

1. 签证，你的“身份名片”

银行在审批贷款时，最看重的是你的稳定性。一个随时可能离开韩国的外国人，他们是不敢放贷的。所以，你的签证类型直接决定了你的贷款资格。

如果你还是D-2学生签，或者刚毕业拿着D-10求职签，那基本可以先放弃这个念头了。银行需要看到你长期、合法留在韩国的意愿和资格。

最有优势的签证是：

• F-5 永驻签证：这是金字塔顶端，几乎和韩国人享受同等待遇，贷款额度和利率都非常友好。
• F-2 居住签证：这是大部分留学生毕业后通过打分制拿到的签证，也是我的签证类型。F-2代表了你具备一定的专业技能和收入，是银行非常认可的类型。
• F-6 结婚移民签证：稳定性也很高，通常贷款审批会比较顺利。

像E-7特定活动签证，也具备申请资格，但银行的审批会更严格一些，他们会非常仔细地考察你公司的规模和你的在职年限。

2. 收入，你的“还款能力证明”

光有签证还不够，你得向银行证明“我还得起钱”。这就需要稳定且有据可查的收入流水。

你需要准备的材料通常包括：

• 在职证明书 (재직증명서)
• 源泉征收凭证 (근로소득원천징수영수증)：这个文件会显示你过去一整年的收入总额。
• 所得金额证明 (소득금액증명원)：可以从国税厅网站（Hometax）上打印，是最权威的收入证明。

银行通常要求申请人在当前公司至少工作满1年，有些严格的甚至要求2年。他们以此判断你的工作是否稳定。年收入当然是越高越好，一般来说，年薪在4000万韩元以上，申请会比较有把握。我当时申请的时候年薪刚过5000万，银行给出的评估就比较乐观。

学长提醒：千万不要有信用卡逾期、电话费欠缴等不良信用记录！韩国是一个信用社会，这些小污点都可能成为你贷款路上的绊脚石。

第三步：攒首付，万里长征第一步

解决了资格问题，就要开始面对第一座大山——首付。在韩国，贷款价值比（LTV）是有限制的。简单说，就是一套房子，银行最多愿意借给你总价的百分之多少。

对于首尔这样被划为“投机过热地区”的地方，LTV通常在40%-60%之间，而且外国人的LTV可能会比本国人更低一些。所以，你至少要准备出房价的30%-50%作为首付。我们以上面提到的那套3亿韩元的房子为例，首付就需要9000万到1.5亿韩元。

这笔钱怎么攒？除了“节流”，更要“开源”。

我的方法比较笨，但很有效。毕业后我给自己定了死规矩：工资到手，先强制储蓄60%，剩下的40%才是生活费。听起来很苦？其实习惯了就好。少喝几杯外带咖啡，少买几件快时尚衣服，周末自己做饭代替外卖，一年下来能省出不少钱。

另外，我当时还利用业余时间做一些翻译的兼职。虽然辛苦，但每个月能多出30-50万韩元的额外收入，全部存起来，加速了我的首付积累过程。

还有一点很重要，韩国有很多专门针对年轻人的储蓄产品，比如“青年希望储蓄账户（청년희망적금）”，利息很高，符合条件的学弟学妹一定要去申请，这是政府送的福利，不要白不要。

别忘了，除了首付，还有一笔“隐形费用”要准备好，就是各种税费和手续费。主要包括：

• 取得税 (취득세)：大概是房价的1.1% - 3.5%，根据房屋价格和面积而定。我那套3亿的房子，取得税就交了330万。
• 中介手续费 (중개수수료)：有法定的费率上限，3亿的房子大概是120万左右。
• 法务士费用 (법무사 비용)：办理房产过户登记的费用，几十万到上百万不等。

这些杂七杂八的费用加起来，差不多是房价的2%-3%。所以，如果你的目标是3亿的房子，首付准备1亿，手上最好再预留个1000万的现金作为周转。

第四步：搞定贷款，带上“武器”上战场

钱攒得差不多了，下一步就是去银行谈贷款。记住我开头说的，“先问贷款，再看房”。

我当时拿着我的在职证明和收入证明，跑了三家主거래银行（就是我工资卡所在的银行）：友利银行（Woori）、韩亚银行（KEB Hana）和新韩银行（Shinhan）。

这个过程叫“贷款预审（가심사）”。你告诉银行职员，你的个人情况（签证、收入、在职年限），以及你大概想买一个什么价位的房子。他们会根据内部系统，给你一个初步的评估，告诉你大概能贷多少钱，利率是多少。

神奇的事情发生了！A银行说最多只能给我贷1.8亿，B银行说可以到2亿，C银行说他们的一个特殊产品可能可以给我贷到2.1亿，但利率高一点。你看，货比三家在这里同样适用。不要怕麻烦，多跑几家银行，你可能会为自己省下几千万韩元。

拿到一个最满意的口头offer后，你就心里有底了。比如银行告诉你，最多可以贷给你2亿，你自己有1亿首付，那你的目标房源总价就应该控制在3亿以内。这样你去看房的时候，就非常有目的性，不会浪费时间在那些你根本买不起的房子上。

第五步：实地看房，从线上APP到线下跑断腿

带着银行给你的“尚方宝剑”，就可以开始愉快的看房之旅了。韩国最常用的看房APP是“Naver不动产（네이버 부동산）”、“直房（직방）”和“茶房（다방）”。

在APP上，你可以根据预算、地区、房屋类型（公寓、Villa、Officetel）来筛选。对于我们启动资金有限的年轻人来说，总价相对较低的Villa和Officetel是比较现实的选择。

• Officetel (오피스텔): 优点是通常交通便利，楼龄新，安保好。缺点是实用面积小（전용면적率低），管理费贵，且不容易升值。
• Villa (빌라): 优点是实用面积大，管理费便宜，价格相对亲民。缺点是楼龄普遍偏旧，没有专门的物业管理，且社区环境和邻居素质参差不齐。

我个人最后选择了Villa，因为我更看重空间。但这个完全看个人取舍。

APP上的照片看看就好，千万不能全信！广角镜头下的房子看起来都像豪宅。一定要实地去看。我前前后后大概看了快30套房子，总结出几个必须检查的要点：

1. 朝向和采光 (향)：韩国人最爱南向（남향）的房子，采光好，冬暖夏凉。千万避开正西向（서향），夏天会让你热到怀疑人生。 2. 水压和排水：把厨房和卫生间所有的水龙头都开到最大，看看水流猛不猛。再看看马桶冲水是否利索。 3. 霉菌 (곰팡이)：仔细检查墙角、窗边、衣柜后面这些不显眼的地方。一旦发现有发霉的痕迹，果断pass。这玩意儿很难根除，对健康影响巨大。 4. 噪音和邻里：最好在晚上或者周末再去复看一次。感受一下楼上楼下的隔音效果，观察一下邻居都是些什么样的人。 5. 周边环境：离地铁站的真实步行距离是多少？有没有陡坡？晚上回家的路亮不亮堂？附近有没有超市、便利店？这些都关系到你未来的生活质量。

我曾看过一套照片上完美无瑕的房子，结果到了现场才发现，它坐落在一个45度的“绝望坡”顶端，每天回家都是一次极限挑战。还有一套，一进门就闻到一股下水道返味，中介还说是“暂时的”。别信这些鬼话，相信你自己的眼睛和鼻子。

第六步：签约和过户，守住最后的防线

当你终于找到那个“The One”，就进入到最关键的签约环节了。这里面门道很多，一定要擦亮眼睛。

1. 确认房产“身家清白”

在付任何钱之前，最最最重要的一步，是让中介出示并和你一起确认房子的“不动产登记簿謄本（부동산등기부등본）”。这份文件会告诉你房子的所有历史和现状。

你要重点看“乙区（을구）”这一栏，这里记录了房子的抵押情况（근저당）。如果房主有大量的银行贷款或其他债务抵押在这套房子上，那就要非常小心了。理想状态是“乙区”干干净净，没有任何记录。

我遇到的一个坑是，有个房主欠了巨额债务，房子被临时查封（가압류）了。中介居然还想忽悠我签约，说“马上就能解决”。我当时要是信了，我的定金可能就打了水漂。

2. 签约流程

韩国买房签约一般分两步：

• 签临时合同 (가계약)：看中房子后，为了锁定房源，会先交一笔小额定金（比如500-1000万韩元），签一个临时合同。
• 签正式合同 (본계약)：通常在一周内，买卖双方和中介会坐下来签正式合同。这时需要支付总房价10%的定金（包含之前付的临时定金）。合同里会详细约定尾款支付日期（잔금일）、交房状态等所有细节。

3. 支付尾款和过户

尾款日当天，是最忙碌的一天。通常买家、卖家、双方中介、银行贷款经理和法务士（법무사）会约在银行见面。

流程大概是：

1. 你确认房子状态无误（比如原房主已经搬空，没有损坏）。
2. 银行将你申请的贷款直接打入卖家的账户。
3. 你将剩余的首付部分（尾款）也转给卖家。
4. 卖家确认收到全款后，将房子的钥匙、房产证（등기권리증）等所有文件交给法务士。
5. 法务士会马上拿着这些文件去相关部门办理过户手续（소유권 이전 등기）。

过户手续办完，大概一周后，你就会拿到印着你名字的崭新的房产证。那一刻，所有的辛苦和焦虑，都会化为满满的成就感。

写到这里，已经不知不觉码了这么多字。其实买房的过程远比我写的要繁琐，中间充满了各种选择和博弈。但我想告诉大家的是，这件事并没有想象中那么遥不可及。

别再让“外国人”的身份束缚住你对未来的想象。我们在这里学习、工作、生活，我们和这里的年轻人一样，渴望着一份安稳和归属感。拥有一套自己的房子，就是把这份渴望变成现实的第一步。

从今天起，开始记账，开始规划你的储蓄，开始去了解你所在区域的房价。当你真的行动起来，你会发现，那个曾经遥远的“家”，正在一步步向你走来。加油，未来的“有房一族”们！