夜幕下的墨尔本，联邦广场的灯光温柔地洒在雅拉河上，远处的CBD高楼像是镶嵌着星星的盒子，闪烁着不夜城的魅力。小李，一个在这里读书四年的留学生，常常在傍晚时分，沿着Southbank散步，耳机里放着轻柔的音乐，思绪却总是不自觉地飘向那些窗明几净的公寓楼。他想象着，如果其中有一扇窗户背后，是属于他自己的小窝，那该多好啊。一个能摆放自己喜欢书籍的角落，一个能和朋友们自在欢聚的厨房，或者哪怕只是一个能泡杯咖啡、看着窗外车水马龙的小阳台。这份对“家”的渴望，在这座既熟悉又充满无限可能的城市里，像种子一样悄然生根发芽。相信很多小伙伴都和小李一样，心里揣着一个在墨尔本安家置业的小小梦想，也许是为了给自己一个稳定的落脚点，也许是看中了这里蓬勃的市场想要进行一份投资，但作为非PR或公民，外国人买房的这条路，是不是真的充满了未知和障碍呢？别担心，今天我们就来好好聊聊，墨尔本买房，这些条件你到底符不符合！
你的签证，决定你能“买”什么房？
首先，我们得面对一个最基本的问题：你的签证类型，直接影响了你在澳洲的购房资格。这可不是随便说说，而是澳洲政府为了保护本地居民的购房权利和市场稳定性，对外籍人士设置的一道门槛。举个例子，持有学生签证（500类）的你，和那些持有临时工作签证（比如482类或485类毕业生工作签证）的朋友，在澳洲购房的规则上，就可能面临着不小的差异。据澳洲政府官方指导，作为临时居民，你们主要被允许购买新开发住宅（new dwellings）或者在获得批准后，购买一些特殊的二手房，但通常情况下，购买“已建成住宅”（established dwellings）是受到严格限制的。
具体来说，如果你是像小王一样，一个拿着两年学生签证的朋友，想要在墨尔本买房自住，那么你的选择范围通常会被限定在新房或者经审批的期房。这是因为澳洲希望外国投资能为本地经济带来新的建设和就业机会，而不是简单地与本地居民争夺有限的二手房源。据澳洲外国投资审查委员会（FIRB）官网的政策说明，临时居民购买二手房通常仅限于作为主要居所，并且在签证到期或离开澳洲时有义务出售。
对于持有临时工作签证，比如很多毕业生会申请的485签证，或者雇主担保的482签证的朋友们来说，虽然签证时长相对学生签证会长一些，但本质上，你们仍然被归类为“临时居民”。这意味着，购买房产的条件和限制，与学生签证持有者大体相同，主要还是集中在购买新房或者需要特殊审批的特定二手房上。根据FIRB最新的指导手册，这类签证持有人购买二手房作为自住房，需要在离境或不再将该房产作为主要居所时将其出售，确保房产资源的流动性。
想象一下小陈的经历，他持有485签证，想在墨尔本大学附近买一套公寓。他一开始看中了一套很棒的二手公寓，地段好，价格也合适。但在咨询了房产中介和律师后，才发现因为他的临时居民身份，购买这套二手房不仅需要经过FIRB的严格审批，而且未来可能还需要在签证到期后强制出售，这让他觉得有些不确定。数据显示，2023年，在维多利亚州，有超过70%的外国临时居民购房申请，最终都聚焦在购买新建公寓或联排别墅上，这足以说明大家在选择房产类型时的倾向性。
FIRB：外国投资审查委员会的“通行证”
聊到在澳洲买房，尤其是作为非PR或公民，一个不得不提的“大佬”就是FIRB，也就是澳大利亚外国投资审查委员会。它就像是买房路上的一个“守门员”，所有的外国人在澳洲购买房产，几乎都需要经过它的审批。没有FIRB的批准，你在澳洲的购房行为就是非法的，后果可是很严重的哦。这个审批过程，虽然听起来有点复杂，但其实只要你了解规则，准备好材料，一切都会顺理成章。据澳大利亚财政部2023-24年度的报告，FIRB每年会处理数万份外国投资申请，其中很大一部分都与房地产购买相关。
那么，谁需要这个FIRB的“通行证”呢？简单来说，如果你不是澳洲公民或永久居民，无论是学生签证持有者，还是各种临时签证的持有者，只要你想在澳洲购买房产，几乎都需要向FIRB提交申请。即使你只是和澳洲公民或PR的伴侣共同购买房产，如果你本人不是公民或PR，通常也需要申请。据FIRB官方网站的明确规定，即使是最小份额的外国投资，也可能需要审查和批准。
哪些类型的房产是FIRB比较“欢迎”临时居民购买的呢？最常见也是最受鼓励的就是“新开发住宅”（new dwellings）。这包括全新的公寓、联排别墅，或者是在以前没有建筑的空地上新建的房屋。这是因为购买新房能直接刺激建筑业发展，创造就业，对澳洲经济有积极贡献。例如，墨尔本市中心Southbank或Docklands地区有很多新的公寓项目，这些都是比较适合临时居民投资或自住的选择。根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，2023年维多利亚州的新建住宅批准量同比增长了约5%，这其中不乏外国投资的拉动作用。
如果你想购买“已建成住宅”（established dwellings），也就是我们常说的二手房，作为临时居民，这方面的限制就严格多了。通常情况下，只有在极其有限的条件下，临时居民才能购买二手房，而且往往有附加条件。比如，必须是作为你在澳洲的主要居所，并且在签证到期或你不再将其作为主要居所时，必须在规定时间内出售。这个规定是为了防止外国投资者囤积二手房，影响本地居民的购房能力。曾经有位持482签证的博士生小赵，他想买一套离学校近的二手别墅，但FIRB的政策让他最终放弃了这个念头，转而考虑了远郊的新房联排。
FIRB的审批，除了要符合条件，还需要缴纳一笔不小的申请费。这个费用是根据房产的价格浮动的，房产越贵，申请费也越高。比如，如果你购买的房产价格在100万澳元以下，FIRB的申请费通常是13,200澳元；如果房产价格在100万到200万之间，费用就会涨到26,400澳元。这些费用是每年都在调整的，大家在申请前务必查询最新的费率。根据FIRB 2023-24年度费用指南，这些费用是强制性的，且无论审批结果如何，通常不予退还，所以一定要提前规划好预算。
那么，FIRB的审批流程是怎样的呢？一般来说，你需要在线提交申请，提供你的身份证明、签证信息、购房合同副本等一系列文件。提交后，FIRB会进行审查，并最终给出批准或拒绝的决定。整个审批过程通常需要30个自然日，但在复杂情况下，可能会延长。所以，如果你打算买房，一定要把FIRB审批的时间也考虑进去，不要等到签了合同才想起申请，那可能会耽误整个交易进程。据FIRB官网披露，尽管多数申请能在30天内完成，但仍有约15%的申请因信息不全或情况复杂而需要更长时间的审核。
贷款，没有PR的我们怎么贷？
当你搞清楚了签证和FIRB的问题，接下来最现实的挑战就是：没有PR，怎么贷款买房？这听起来确实比有PR的朋友要难一些，但绝对不是不可能。澳洲的银行和金融机构对临时居民贷款确实有更严格的要求，但只要你满足他们的条件，一样可以获得贷款。这其中最主要的区别体现在贷款比例、利率和所需材料上。据澳大利亚联邦银行（CBA）的非居民贷款政策，对临时居民的贷款审批会更加谨慎，会着重考量申请人的收入稳定性、签证有效期以及房产类型。
对于贷款比例（LVR，即Loan-to-Value Ratio），临时居民通常无法获得与PR或公民同等的比例。举个例子，本地居民可能可以贷到80%甚至90%的房款，但作为临时居民，你可能只能贷到60%到70%，甚至更低。这意味着你需要准备更多的首付款。例如，如果你看中一套50万澳元的房子，PR可能只需10万首付，但你作为临时居民，可能需要准备15万到20万的首付。据NAB（澳大利亚国民银行）的最新房贷产品信息，针对持有临时签证的申请人，最高LVR通常限制在70%左右，与本地居民的80%以上有明显差异。
除了LVR，贷款利率可能也会有所不同。银行会认为临时居民的风险相对较高，因此可能会提供略高于PR或公民的贷款利率。虽然差别可能不会太大，但长期下来，这笔额外的利息支出也值得你仔细计算。所以，在申请贷款时，货比三家，找一个对临时居民政策比较友好的银行或者经验丰富的贷款经纪人（Mortgage Broker）就显得尤为重要。根据RateCity在2024年初的一项市场分析，针对非居民申请人的平均浮动利率，通常会比本地居民高出0.2%到0.5%不等。
申请贷款所需的材料也会比本地居民多一些。除了常规的身份证明、收入证明（工资单、银行流水）、存款证明外，你还需要提供有效的签证副本、护照副本，甚至可能需要提供你的国内信用记录或资产证明。银行会非常仔细地审查你的收入来源和稳定性，以确保你有能力按时还款。如果你的收入主要来源于海外，银行还会对汇率波动等因素进行考量。小张就曾为了办理贷款，花了好几个星期整理国内的银行账单和工作证明，并请专业的翻译公司进行翻译和公证，才最终满足了银行的要求。
找到一个合适的贷款经纪人，对于临时居民来说，简直是“神助攻”。他们对各大银行的政策非常熟悉，知道哪些银行对临时居民更友好，或者哪些银行的审批标准更灵活。他们会根据你的具体情况，帮你匹配最合适的贷款产品，并协助你准备所有需要的材料，大大提高贷款的成功率。千万不要觉得找经纪人会多花钱，好的经纪人能帮你省下更多时间和精力，甚至能帮你争取到更好的利率。据澳大利亚抵押贷款和金融协会（MFAA）的调查，超过60%的首次购房者选择通过贷款经纪人获得贷款，这一比例在非居民群体中更高。
签证的有效期，也是银行非常看重的一个因素。如果你的签证有效期很短，比如只剩下一年，银行可能会认为你的还款能力存在不确定性，从而拒绝你的贷款申请。一般来说，银行会希望你的签证有效期能覆盖贷款期限的至少一部分，或者他们会要求你提供未来续签的计划。所以，如果你打算在签证即将到期前购房，务必提前和银行沟通好。有位名叫娜塔莎的俄罗斯留学生，她就因为签证只剩一年多，导致很多银行都拒绝了她的申请，最终她不得不等到拿到新的毕业生工作签证后才顺利贷到款。
准备好了吗？买房前的这些“小秘密”
搞清楚了所有资质和审批，我们再来聊聊买房过程中的一些“小秘密”和额外开销，这些都是你在预算和规划时必须考虑进去的。毕竟，买房可不仅仅是付房款那么简单，背后还有一堆隐形的花费等着你呢！墨尔本的房产市场虽然充满机会，但也变化莫测，提前做好功课，才能让你事半功倍。据维多利亚州政府的数据，购房者除了房款外，通常需要额外准备房款总额的4%-7%作为各种附加费用。
首先是印花税（Stamp Duty），这是你在维多利亚州购房时必须向州政府缴纳的一笔税费。这可不是个小数目，而且是根据房产的价格线性增长的。例如，如果你在墨尔本购买一套50万澳元的房子，印花税可能就在2万多澳元。这笔钱是需要一次性支付的，所以千万别忘了把它纳入你的首付预算里。维多利亚州税务局（SRO）提供的印花税计算器显示，购买50万澳元自住房的印花税约为21,000澳元，对于首次购房者和购买新房可能有一定的减免政策，但临时居民通常无法享受所有减免。
除了印花税，你还需要支付律师费（Conveyancer Fee）。在澳洲买房，找一个专业的过户律师或者过户师是必不可少的。他们会帮你处理所有法律文件，确保交易的合法性和你的权益。这笔费用通常在1500到3000澳元不等，具体取决于房产的复杂程度和律师的收费标准。虽然这笔钱看起来不多，但他们的专业服务能让你省去很多麻烦和风险。数据显示，2023年维多利亚州平均过户律师费用约为2000澳元。
如果你购买的是二手房，强烈建议你进行房屋结构和害虫检查（Building and Pest Inspection）。这笔费用大概在500到1000澳元，但它能帮你发现房屋潜在的问题，避免未来付出更高的维修成本。比如，房屋地基有没有裂缝，屋顶有没有漏水，有没有白蚁等等。如果检查报告发现重大问题，你甚至可以以此为依据和卖家重新议价。许多购房者，包括本地居民，都认为这笔钱花得非常值得，因为它能有效规避未来的风险。
如果你买房是为了投资，那么还要考虑物业管理费用、市政费（Council Rates）和土地税（Land Tax）。尤其是公寓，每个季度都会有物业费，用于维护公共设施、花园等等。市政费则是每年向地方议会缴纳的，用于城市建设和公共服务。土地税通常是针对投资物业征收的。这些都是持有房产的持续性成本，必须提前做好预算规划。例如，墨尔本CBD一套两居室公寓的物业费，每月可能高达300-600澳元，而市政费每年则在1500-2500澳元之间，据房产管理公司Jellis Craig的估算。
买房的过程，还会涉及到一些零星的开销，比如贷款申请费（部分银行会有）、评估费、保险费等等。虽然单笔金额不大，但林林总总加起来，也是一笔不小的费用。所以，在做预算的时候，最好能预留出一笔备用金，以应对突发情况。有句话说得好：“买房时，预算永远要比你想象的多一点”，这在澳洲买房尤其适用。很多留学生在第一次购房时，都会因为没有充分考虑到这些“小秘密”而感到手足无措，所以提前了解非常关键。
最后，如果你真的决定在墨尔本买房，一定要找专业的团队来协助你。一个靠谱的房产中介、一个经验丰富的过户律师、一个对临时居民政策了解的贷款经纪人，他们会是你买房路上最重要的伙伴。不要吝啬寻求专业帮助，他们的专业知识和经验，能帮你规避很多风险，让你的买房之路更加顺畅。据《Domain》杂志对墨尔本房产市场的分析，过去一年，通过专业中介完成的交易比率高达85%，这体现了专业服务的重要性。
现在就行动起来，你的墨尔本“家”梦，说不定就从这里开始了！
说了这么多，是不是觉得在墨尔本买房，虽然有点复杂，但也不是那么遥不可及了？其实，每一步都有它的规则，只要我们提前了解，做足准备，就能从容应对。别光是在心里琢磨了，现在就去FIRB官网好好研究一下最新的政策，或者找一个专业的贷款经纪人聊聊你的情况，看看你到底能贷多少钱。把这些数据都摸清楚了，你的“家”梦，才能从模糊的憧憬，变成具体的蓝图。说不定，很快你就能在墨尔本拥有一个真正属于自己的小天地了！
