留韩租房踩坑实录，别成下一个！

嘿，各位准备来韩国的宝子们，我是小编阿菜。

还记得我刚到首尔，拖着两个28寸大箱子，眼里闪着对留学生活bling bling的光。通过中介，我在弘大附近相中了一间One Room。照片里，阳光洒在纯白的床单上，木质地板一尘不染，简直就是韩剧女主角的家。我二话没说，立马交了500万韩元的保证金，签了合同。

搬进去的第一个月，一切都很美好。直到梅雨季的第一个夜晚，我被“滴答、滴答”的声音吵醒。开灯一看，天花板的墙角，一片黄豆大小的水渍，正在缓慢而坚定地扩大。我心一沉，爬上椅子用手一摸，冰凉湿滑。给房东大叔发消息，他说“知道了，会找人看的”。这一“看”，就看到了墙皮发霉，长出了一片片恶心的黑绿色斑点。大叔最后只是派人来拿白色涂料盖了一层，治标不治本。接下来的日子，我与霉菌斗，与漏水斗，与那个永远“正在处理”的房东斗，身心俱疲。最后合同到期，他还以“墙面损坏”为由，硬是扣了我30万韩元的保证金。

那500万保证金，是我爸妈辛辛苦苦攒的钱。那30万，是我省吃俭用一个月的生活费。从那时起我才明白，在韩国租房，远不止是找个睡觉的地方那么简单。这是一场信息战、心理战，甚至是一场法律战。今天，我就把这用真金白银和无数个失眠夜换来的血泪教训，掰开揉碎了讲给你听。花几分钟看完，帮你避开99%的坑。

滤镜下的“照骗”——网上找房，别只看脸

大家找房的第一站，多半是Zigbang（직방）或Dabang（다방）这类租房APP。上面的图片确实诱人，价格也好像很美丽。但你千万要清醒，这些APP上的“照骗”和虚假房源（허위매물）多到离谱。

我当初就是被一张“保证金500万/月租45万，拎包入住，近地铁”的神仙房源吸引。联系了中介，对方热情地约我见面。结果到了地方，他一脸抱歉地说：“哎呀，真不巧，你问的那间房子，在你来之前半小时刚刚被签掉了。不过没关系，我这儿还有几间类似的，就是价格稍微高一点……”

这是最典型的“诱饵”套路。用一个不存在的低价优质房源把你钓出来，然后再推销他们手上真正想租出去的房子。根据韩国消费者院（한국소비자원）2023年的一份报告，超过30%的租房APP用户都遇到过这种虚假广告问题。这些平台因为发布虚假信息，每年都会被韩国公正交易委员会（공정거래위원회）点名罚款，但屡禁不止。

所以，该怎么用这些APP呢？

把它们当成一个“市场行情了解工具”，而不是“房源搜索工具”。你可以在上面了解你心仪地段的大概租金水平，比如新村附近带电梯的One Room，保证金1000万的话，月租大概在60-80万韩元之间。心里有个谱，就不会被中介随便忽悠。

看到心仪的房子，别急着在线联系。直接截图，然后去那个房子所在的区域，找一家实体的不动产中介（부동산）。走进店里，把图片给中介看，问他有没有类似的房源。这样找到真实房源的概率会大很多，而且面对面的沟通也让你更能判断这个中介是否靠谱。

现场看房的“致命拷问”——别被中介带跑偏

当你跟着中介走进一间房，他会像金牌销售一样，把优点放大一百倍：“你看这采光！多好！”“这收纳空间！足够你放东西了！” 这时候，别被他带节奏，你要变成一个冷酷无情的“质检员”，主动出击，问出那些致命问题。

第一问：水压和排水怎么样？（“수압 좀 확인해봐도 될까요?”）

千万别害羞，直接打开厨房和卫生间所有的水龙头，开到最大。感受一下水流是不是够猛。我有个朋友租的房子，洗澡水流细得像在“人工降雨”，洗个头得花半小时。同时，往卫生间地面泼点水，看地漏下水速度快不快，会不会积水。堵塞的下水道可是个大麻烦。

第二问：隔音效果好不好？（“방음은 잘 되나요?”）

韩国很多One Room都是用很薄的石膏板隔开的，隔音效果极差。你可以轻轻敲敲墙壁，听听声音是不是很空。直接问中介：“邻居是学生还是上班族？晚上会吵吗？” 我同学就住在考试院改建的楼里，隔壁大哥打呼噜的声音堪比3D环绕立体声，她硬是戴着耳塞睡了一年。

第三问：墙角和天花板有没有霉菌或漏水痕迹？（“혹시 곰팡이나 누수 문제가 있었나요?”）

这是重中之重！打开你的手机手电筒，仔细检查所有墙角、窗边、衣柜后面、卫生间天花板。任何重新粉刷过的、颜色不均匀的地方都要重点关注。很多房东为了掩盖霉菌，会在租客入住前用油漆盖掉。用手摸一摸，如果感觉潮湿或者墙皮发软，赶紧跑！半地下（반지하）和一楼的房子尤其要小心。

第四问：管理费都包含了什么？（“관리비에 포함되는 게 뭐예요?”）

这绝对是个隐藏的坑。很多房子标的月租看起来便宜，但管理费（관리비）很高。你必须问清楚，5万或10万韩元的管理费里，到底包了什么？是只包了公共区域的清洁和电费，还是也包括了你家的网费、水费或有线电视费？燃气费（가스비）和电费（전기세）通常都是自己单独付的。算总账的时候，要把这些都加进去，看最终的月支出你是否能接受。

第五问：房东人怎么样，好沟通吗？（“집주인분이랑 연락 잘 되나요?”）

你可以装作不经意地问中介：“之前住在这里的租客为什么搬走呀？”“房东人好不好说话？平时房子有问题联系他方便吗？” 观察中介的反应。如果他支支吾吾或者顾左右而言他，那你就要小心了。遇到一个不负责任、联系不上的房东，你留学生活的幸福感会直线下降。

签合同就是签“卖身契”？——逐字破解魔鬼细节

看好了房子，就到了最关键的一步：签合同（계약）。千万别因为是韩语就发怵，觉得中介让你签啥就签啥。这份文件关系到你几百万甚至上千万的保证金，一个字都不能马虎。

第一步：确认“户主”是不是真房东。

签约时，你必须要求中介出示房子的“不动产登记簿謄本”（등기부등본）和房东本人的身份证（신분증）。核对这两个文件上的姓名和身份证号是否完全一致。这一步是为了防止遇到“二房东”或者骗子。韩国近两年“全租诈骗”（전세사기）频发，虽然留学生多为月租（월세），风险相对小，但核实房主身份的基本原则是一样的。根据韩国警察厅的数据，仅2023年上半年，全租诈骗的涉案金额就高达数千亿韩元，背后就是产权不清的问题。

第二步：破解“不动产登记簿謄本”的财富密码。

这份文件是房屋的“体检报告”，里面最重要的信息在“乙区”（을구），记录着房屋的债务情况，主要是“根抵押权”（근저당권）。如果这里有大额的银行贷款，就要警惕了。有一个简单的安全线计算方法：（银行贷款金额 + 楼里所有住户的保证金总额）÷ 房屋市价 ＜ 70%。如果这个比例高于70%，意味着一旦房东财务出问题，房子被拍卖，拍卖所得的钱可能不够还银行贷款和所有租客的保证金，你的钱就危险了。房屋市价可以问中介，或者在Naver不动产上查附近同类房屋的成交价。

第三步：警惕“特约事项”（특약사항）里的文字游戏。

合同正文通常是标准格式，真正的“雷”都埋在最后的“特约事项”里。这里是房东写的“补充条款”，一定要逐字逐句看明白。

• “墙纸、地板等消耗品的更换由租客负责” (도배, 장판 등 소모품 교체는 임차인이 부담한다)。 这是霸王条款！正常的居住使用造成的墙纸变旧、地板磨损，都属于自然损耗，房东无权让你赔偿。你可以要求删掉，或改成“因租客的重大过失造成的损坏由租客负责”。

• “退房时必须进行入住清扫” (퇴실 시 입주청소를 해야 한다)。 “入住清扫”（입주청소）指的是专业级别的清扫，费用在10-30万韩元不等。这笔钱不该你出。你可以和房东协商，改成“恢复到入住时的状态即可”。

• “宠物、吸烟、在墙上钉钉子等行为产生的损坏，由租客恢复原状” (반려동물, 흡연, 못 박기 등으로 인한 파손 시 원상복구한다)。 这条是合理的，但你要明确“原状”的标准。这就是为什么入住时拍照留证如此重要。

如果你韩语不好，签约时务必带上一个韩语好的朋友。如果实在找不到，可以考虑使用一些付费的翻译或陪同签约服务，花几万韩元买个安心，绝对值得。

最后一步，也是你的护身符：办理“转入申告”和“确定日期”。

拿到合同和钥匙，在你搬家当天，立刻带着合同和外国人登陆证，去你家所属的居民中心（주민센터），办理“转入申告”（전입신고）和“确定日期”（확정일자）。工作人员会在你的合同上盖个章。这两个动作，相当于在中国给你的租房合同做了“公证”，赋予了你法律上的“对抗力”（대항력）和“优先清偿权”（우선변제권）。这意味着，即使房东破产卖房，你也有权向新房东主张你的租客权利，并且在房屋被拍卖时，能优先拿回你的保证金。这是保护你几百万保证金的最后一道，也是最重要的一道防线，切记！切记！

入住后的“战争”——如何与房东/中介有效 Battle

别以为签完合同就万事大吉了，真正的“战斗”可能才刚刚开始。

入住第一天，完成“证据保全”。

搬进空无一人的房间，先别急着拆行李。拿出你的手机，对着房间的每个角落、墙面、地板、天花板、家具、家电，进行360度高清录像和拍照。任何入住前就存在的划痕、污渍、裂缝，都要给特写。拍完后，把所有照片和视频整理好，用KakaoTalk打包发给房东，并附上一句：“房东您好，我是新搬来的租客，这是入住时房屋的原始状况记录，给您确认一下。” 这样做，他就无法在你退房时，把这些旧账算到你头上。

遇到问题要维修？留下书面证据。

住的过程中，灯泡坏了、马桶堵了、洗衣机不转了，都是常有的事。根据韩国《民法》第623条，出租人（房东）有义务提供并维持适合居住的房屋状态，也就是说，非人为故意损坏的设施，维修义务在房东。但怎么让他修呢？

放弃打电话！所有沟通都用KakaoTalk或短信。这样所有对话都有时间记录。如果房东拖延，你的文字记录就是证据。我朋友家的空调坏了，房东拖了一个星期。后来她发了一条信息：“房东您好，空调已报修一周仍未解决，严重影响正常生活。若今日内您仍未安排维修，我将自行联系师傅上门修理，相关费用（附上估价截图）将依据法律规定，在下个月的房租中直接扣除。” 房东半小时内就回复说维修师傅已经在路上了。态度强硬一点，但要于法有据。

退房时的保证金保卫战。

合同到期前1-3个月（具体看合同规定），就要用短信或KakaoTalk正式通知房东你不续租了。到了退房当天，就是守护保证金的最后一战。

房东很可能会像个侦探一样，拿着放大镜检查你的房子，然后说这里有划痕，那里有污渍，要扣钱。这时候，把你一年前拍的“入住证据”甩出来给他看。告诉他，这些都是入住前就有的。

对于那些确实是你居住期间产生的，比如墙上不小心溅到的咖啡渍，你要主动清理。但对于墙纸自然变黄、地板的轻微磨损，这是“生活损耗”，法律规定你无需负责。如果房东胡搅蛮缠，你可以冷静地告诉他，如果对责任划分有异议，可以申请“住宅租赁纠纷调解委员会”（주택임대차분쟁조정위원회）进行调解。

最坏的情况，如果房东就是不退保证金怎么办？你可以向法院申请“租赁权登记命令”（임차권등기명령）。这个命令一旦生效，就会在房子的登记簿上留下一笔记录，意味着这房子有债务纠纷。房东将很难找到下一位租客，直到他还清你的保证金为止。这通常是釜底抽薪的最后一招，一般提到这个，大多数房东都会妥协。

在异国他乡，租来的小窝是我们学习之余唯一的港湾。它应该充满阳光和安全感，而不是糟心和无休止的扯皮。多花一点时间去做功课，多鼓起一点勇气去沟通和争取，不是斤斤计较，而是对自己负责，对父母的血汗钱负责。

希望这篇“踩坑实录”能让你未来的留学租房之路，走得顺畅一些。祝大家都能在韩国，找到那个让你感到温暖和安心的家！