留韩租房怕被坑？这篇攻略请收好

哈喽，各位在 lxs.net 的小伙伴们！我是你们的老朋友，小编CC。

还记得我刚来韩国那会儿，拖着两个28寸的大箱子，站在首尔街头，心里既兴奋又迷茫。兴奋的是新生活就要开始了，迷茫的是……今晚我睡哪儿？当时我的学姐给我发来一个租房APP链接，我点开一看，哇，照片里的小公寓简直是韩剧女主同款，阳光洒在原木地板上，开放式厨房一尘不染，月租看起来也挺合理。我当时就上头了，火急火燎地联系了房东，一个听起来很和蔼的阿姨。

阿姨说这房子抢手得很，让我赶紧交定金，不然明天就没了。我一听，热血冲上脑门，当场就想转账。幸好当时我韩国的银行卡还没办好，才没那么冲动。第二天学姐陪我去看房，一开门，我俩都傻眼了。照片里的“阳光”是P的，屋里只有一个小窗户，阴暗潮湿；“一尘不染”的厨房，油烟机上挂着厚厚的油污；更别提墙角那一大片青黑色的霉斑了。我后背一阵发凉，要是昨天真把那笔高达1000万韩币（约合人民币5万多）的保证金交了，这会儿我哭都没地方哭去。

这件事给我上了血淋淋的一课。我知道，很多刚来或者准备来的同学，都跟我当时一样，对租房这事儿两眼一抹黑。语言不通，政策不懂，面对那笔动辄几百万甚至上千万韩币的保证金，心里慌得不行。所以，今天CC就掏心窝子，把我这几年踩过的坑、总结的经验，掰开揉碎了讲给你听。这篇攻略，你可得收好了！

第一步：搞懂韩国的租房“游戏规则”

在韩国租房，不像国内那么简单，主要有两种模式，你得先搞明白，不然跟中介沟通都费劲。

月租（월세）：这是我们留学生最常见的选择。模式是“押一付一”的升级版，你需要交一笔数额不小的“保证金（보증금）”，然后每个月按时交“月租（월세）”。保证金的金额从300万韩币到几千万韩币不等，一般来说，保证金越高，月租就越便宜。比如在首尔，同样一个One Room（开间），可能是“保证金500万/月租60万”，也可能是“保证金2000万/月租45万”。这笔保证金在你退租、房子没有损坏的情况下，是会全额退还的。

全税（전세）：这个就比较魔幻了。你一次性交给房东一大笔钱（通常是房价的70%-80%，比如一套价值3亿韩币的房子，全税金可能高达2.2亿），然后你就可以免费住两年，期间一分钱月租都不用交。合同到期后，房东会把这笔巨款原封不动地还给你。房东靠拿这笔钱去做投资理财来赚钱。这种方式对我们留学生来说，门槛太高，基本可以忽略。

所以，我们主要火力就集中在“月租（월세）”上。记住三个关键词：保证金（보증금）, 月租（월세）, 还有一个隐藏的费用——管理费（관리비）。管理费一般是5万到10万韩币不等，通常包含网费、楼道清洁费、公共水电费等。看房的时候一定要问清楚：“관리비 포함 뭐예요?（管理费都包含什么呀？）” 有些房子看似月租便宜，但管理费奇高，或者什么都不包，水电网燃气费全要自己交，算下来总支出可能更高。

真实案例：我的朋友小林在弘大附近租房，看到一个标价月租45万的房子，觉得捡到宝了。结果签约后才发现，管理费要12万，而且不包网费。他自己单独牵网线，一个月又要3万多。里外里加起来，他每个月的固定支出快60万了，比旁边月租55万但管理费全包的房子还贵。

第二步：上哪儿找靠谱的房源？

找房子的渠道五花八门，各有优劣，我给你分析分析。

1. 租房APP（직방, 다방）：这俩是韩国的“贝壳”和“链家”，房源最多，信息最全。你可以根据地铁线、区域、价格区间筛选，非常方便。上面的照片和视频也多，可以让你足不出户“云看房”。

优点：房源海量，筛选方便，能快速了解市场行情。
缺点：虚假房源多！很多中介会用装修精美的“钓鱼房源”吸引你，等你联系他，他就会说“啊，这个房子刚租出去了，我带你看看别的吧”，然后带你去看又小又破的。根据韩国消费者院2022年的一份报告，租房APP上超过30%的投诉都与虚假或夸大的房源信息有关。

2. 线下不动产（부동산）：就是我们说的房产中介。每个社区都会有很多家。直接走进你心仪区域的一家中介，告诉大叔阿姨你的预算和要求，他们会马上带你去看几套房子。这种方式最直接高效。

优点：房源真实，即看即得，省时省力。中介对周边环境非常了解，会给你很多有用信息。
缺点：中介费（중개수수료）是一笔额外开销。而且你可能会被中介带着到处跑，容易疲劳，做出冲动的决定。

3. 学校论坛/留学生社群：很多学校的官网或者中国留学生微信群里，会有学长学姐转租自己的房子。这种房子信息真实，你还能顺便接收一些二手家具，非常划算。

优点：信息可靠，无中介费，方便省心。
缺点：房源少，时机性强，基本靠缘分。而且这种私下交易，合同方面需要自己多加小心。

我的建议是：先用APP（직방/다방）线上看，对价格和房型有个大致了解，锁定几个心仪的房子。然后，直接带着这些房源截图，去找那个区域的线下不动产，让他们带你去看。这样既能利用APP的信息广度，又能享受线下中介的真实和高效。

第三步：火眼金睛去看房，别被“照骗”蒙蔽

看房是整个租房过程中最重要的一环，细节决定成败。别光顾着感叹“哇，好漂亮”，带上你的“显微镜”，检查下面这些地方：

1. 朝向和采光：韩国很多房子楼间距很近，如果你的窗户正对着别人的墙，那一年四季都得开灯，衣服也晾不干，人住久了容易抑郁。最好选朝南（남향）的房子，采光好，冬天也暖和。

2. 水压和排水：拧开所有水龙头，看看水流冲不冲。再看看马桶，冲一下水，听听声音，看看下水快不快。我之前有个朋友租的顶楼，水压小到洗澡都得掐着时间，苦不堪言。

3. 霉菌（곰팡이）：这是韩国半地下和一楼房子的通病。仔细检查墙角、窗边、卫生间天花板、衣柜后面。闻闻屋里有没有一股霉味。霉菌不仅难看，还严重危害健康。看到有大片霉菌的房子，不管多便宜，扭头就走。

4. 隔音和周边环境：白天看房也要留意隔音。可以让你朋友在门外正常说句话，听听效果。看看窗外是不是对着大马路、餐厅或者酒吧，不然晚上可能会被噪音吵得睡不着。韩国的摩托车外卖文化非常发达，那引擎声，深夜里堪比“鬼火少年”炸街。

5. 检查“全选项（풀옵션）”：很多房子都号称“Full Option”，拎包入住。但这个“Option”具体是啥，你得一个个确认。空调、冰箱、洗衣机、电磁炉、微波炉、床、衣柜……这些是不是都有？是不是都能正常工作？当场打开空调试试制不制冷，打开冰箱看看有没有异味。别不好意思，你现在不试，住进来坏了，修理费可能就是你掏了。

第四步：签约才是重头戏！合同里的“魔鬼”你得揪出来

看完房，终于要签约了。别激动，这才是战斗的开始。韩国的租房合同是一份法律文件，签了字就生效，里面的每一个字都可能关系到你那笔巨额保证金的安危。

1. 核对“房产证”（등기부등본）：这是最最最重要的一份文件！相当于房子的“身份证”和“体检报告”。签约前，一定要让不动产出示最新的房产登记簿副本。你要看什么呢？主要看“乙区（을구）”里的“债权设定（근저당）”。

简单来说，就是看房东有没有把这个房子抵押给银行贷款。如果贷款金额（채권최고액）加上所有租客的保证金总额，超过了房子市价的70%，那这个房子就非常危险！万一房东破产，房子被拍卖，银行会优先拿走拍卖款，你的保证金很可能就打水漂了。根据韩国住房金融公社的数据，每年都有数千起因房东债务问题导致租客无法收回保证金的案例。所以，这个数字一定要算清楚！不懂就问中介，让他给你指出来，算给你看。

2. 逐字阅读合同条款：

• 房东信息：确认合同上的房东姓名、身份证号，是否和房产证上的一致。最好能当面核对身份证。
• 租期：入住日期（입주일）和退租日期（만기일）要写得清清楚楚。
• 金额：保证金、月租、管理费的金额，以及月租的支付日期和账户，都要白纸黑字写明白。
• 特约事项（특약사항）：这是个“天坑”重灾区！房东会在这里加上很多附加条款。比如“墙纸、地板等消耗品由租客负责维修”、“退租时需缴付额外的清扫费”、“不允许养宠物”等等。所有你和房东、中介口头约定的事情，比如“房东承诺入住前会换掉坏掉的马桶盖”，都必须写进这一栏，否则事后他不认账，你就没辙了。

3. 中介费（중개수수료）：中介费是合法的，但有法定的收费标准。费率是根据你的保证金和月租换算后的交易金额来计算的。比如，保证金1000万，月租60万的房子，在首尔地区的中介费上限大约是30万韩币左右（具体费率表可以网上搜到）。如果中介漫天要价，你可以理直气壮地拿出法定费率表跟他理论。

第五步：保障保证金安全的“终极护身符”

签完合同，交了保证金，你以为就万事大吉了？不！还有最后两个至关重要的步骤，它们是你保证金安全的法律保障，一定要在搬家当天就去办！

1. 搬家登记（전입신고）：拿着你的登陆证和租房合同，去你新家所属的“居民中心（주민센터）”。告诉工作人员你要办理入住申告。这相当于告诉政府“我，某某某，从今天起住在这里了”。

2. 获取“确定日期”（확정일자）：在办理搬家登记的同时，让工作人员在你的租房合同上盖一个“确定日期”的章。这个章的作用，是赋予了你的租房合同一种法律上的“优先权”。

完成了这两步，你就获得了“优先清偿权（우선변제권）”。这意味着，即使房东真的破产，房子被拍卖了，在偿还了银行的部分贷款后，你有权利优先于其他债权人拿回你的保证金。根据韩国大法院的司法统计，每年通过法律程序追回保证金的案件中，90%以上都得益于租客及时办理了这两项手续。

第六步：入住和退租，有始有终才完美

入住时：搬进新家的第一件事，不是收拾行李，而是拿出手机，开启录像模式！把房间的每一个角落，特别是那些有瑕疵、污渍、损坏的地方，全部清清楚楚地拍下来。地板的划痕、墙上的钉子眼、家电上的磕碰……拍完照，把这些照片和视频打包，当天就通过Kakaotalk或者短信发给房东，并说一句：“房东您好，我刚搬进来，把房子现在的状况拍给您确认一下，这些都是我搬进来之前就有的哦。” 这样就留下了有时间戳的证据，防止退租时房东赖你头上，乱扣保证金。

退租时：合同到期前1-2个月，就要明确告知房东你是否续租。如果要搬走，在搬家当天，把房子打扫干净，恢复原样。然后，约房东或中介来检查房子。在确认房子没有问题后，最理想的情况是，房东当场把保证金转给你，你再把钥匙交给他。千万不要先把钥匙还了，人也走了，等着房东“稍后”给你转账。我见过太多朋友因此被拖欠保证金，一拖就是好几个月。

记住，你的保证金是你爸妈的血汗钱，也是你在这异国他乡生活的底气。租房这件事，多花点心思，多做点功课，绝对是值得的。别因为怕麻烦或者不好意思，就忽略了那些能保护自己的步骤。

在韩国，做一个精明、细心的租客，你会发现，找到一个温馨舒适的小窝，安心地开始你的留学生活，其实并没有那么难。祝你在韩国，不仅学业有成，也能住得舒心！