别再交房租了，留学生也能在韩国当房东

“叮咚！”

手机屏幕上跳出一条银行转账成功的通知。看着账户里瞬间蒸发的90万韩元，在便利店兼职到深夜才回家的学妹小雅，叹了口气，瘫倒在自己那张小小的单人床上。这90万，是她在新村租的那个只有5坪（约16.5平米）的One Room月租。为了这笔钱，她每周要站15个小时的收银台，剩下的一点生活费，让她在面对超市里稍微贵一点的草莓时，都得犹豫再三。

“这90万里，有多少是给房东大叔还他房贷的啊……” 她望着天花板上那道不起眼的裂缝，心里有点不甘。这个场景，你是不是也觉得似曾相识？每个月固定一天，心痛地把辛辛苦苦赚来的钱，恭恭敬敬地“上贡”给房东。我们交的不是房租，是梦想被现实碾压的声音。

但你有没有想过，换个赛道呢？如果这笔钱，不是泼出去的水，而是种下去的种子呢？没错，今天我就要跟你聊一个听起来有点“疯狂”但绝对可行的话题——我们留学生，在韩国买房当房东！别急着摇头说“怎么可能”，这篇文章就是你的“上车”指南，咱们一步一步，把这个“不可能”变成你的房产证。

破除迷思：留学生真的可以在韩国买房吗？

这绝对是大家听到的第一个反应。我告诉你，答案是：完全可以！

韩国的法律对外国人在境内买房这件事，可以说是相当友好的。根据韩国的《外国人土地法》，外国人和韩国人一样，拥有购买和持有住宅类房产的权利。你不需要什么特殊的身份，也不需要什么绿卡永驻，只要你持有合法的外国人登陆证（ARC），你就有资格成为一名业主。

唯一需要做的一件事，就是在签完购房合同的60天内，去房屋所在地的市、郡、区政府进行一个“外国人不动产取得申告”。这只是一个报备程序，带上你的登陆证、购房合同等文件去窗口办理一下就行，非常简单，完全不是什么审批或许可。

举个真实的例子，我认识的一位学姐，她还在读博（D-2签证），因为有在学校做助教的稳定收入，父母也支持了一部分首付，去年就在麻浦区厅附近买下了一套小户型的Officetel。她去区厅申告的时候，工作人员只是核对了下材料，盖个章就完事了，全程不到半小时。所以，从法律层面讲，你和韩国人买房的起点是完全一样的，根本不存在身份上的障碍。

关键一步：钱从哪儿来？留学生贷款全攻略

法律没问题，那最大的问题来了——钱。动辄几亿韩元的房子，光靠我们打工赚的钱，确实像天方夜谭。所以，核心中的核心，就是如何从银行申请到贷款（주택담보대출）。

这里要说句大实话：D-2留学签证申请贷款，确实有难度，但不是毫无希望。银行审批贷款，主要看两样东西：你的偿还能力和你的信用状况。对于D-2签证，银行的顾虑在于“不稳定性”，他们会担心你毕业就回国了。所以，想要撬动银行的钱，你得证明给他们看，你很“靠谱”。

怎么证明你“靠谱”？

1. 稳定的收入流水是王道：如果你像那位博士学姐一样，有合法的校内助教、研究员等固定收入，并且每个月都通过同一个银行账户发放，这就是最有力的证明。或者，你在校外做合法的兼职（已获得打工许可），并且能提供详细的收入证明（소득금액증명원），也会大大加分。比如，每月有150万韩元的稳定兼职收入，持续一年以上，银行就会认为你具备一定的还款能力。

2. 养好你的信用评分：在韩国，信用就是你的“经济身份证”。千万别小看平时按时交手机费、水电煤气费这些小事。这些都会体现在你的信用报告里。你可以下载一些信用查询APP（比如Toss或Kakao Bank），随时关注自己的信用分数。一个良好的信用记录，是让银行信任你的基础。

3. 选择对的银行：建议你把主交易银行（주거래은행）作为首选贷款申请银行。比如你的奖学金、工资都是通过新韩银行（Shinhan Bank）入账的，你平时也主要用他们家的借记卡和信用卡，那么你去新韩银行申请贷款，成功率会比去一家你从没打过交道的银行要高得多。

贷款，到底能贷多少？

这就涉及到两个重要的概念：LTV（贷款价值比）和DTI（总负债偿还率）。

LTV (Loan to Value)：简单说，就是银行最多能借给你房价的百分之多少。这个比例不是固定的。比如在首尔这样的“投机过热地区”，LTV可能会被限制在40%-50%。也就是说，一套3亿韩元的房子，你最多能贷款1.2亿到1.5亿。而在非管制地区，LTV可能会高达70%。截至2023年末的数据，韩国政府对首套房购买者的LTV普遍放宽到了70%左右，但对外国人可能会有更严格的审查，所以我们保守估计，准备40%-50%的首付会比较稳妥。

DTI (Debt to Income)：这是看你每年的总还贷金额（包括你所有贷款）占你年收入的比例。通常银行会要求这个比例不能超过40%-50%。比如你年收入是3000万韩元，那么你每年还贷的总额就不能超过1200万-1500万韩元。这就是为什么稳定的收入证明如此重要。

如果D-2真的很难，还有什么办法？

很多同学的规划是毕业后留在韩国工作。一旦你换成了E-7（工作签）或者更好的F-2（居住签），申请贷款的难度就会直线下降。所以，你可以把买房当成一个毕业后的长期规划。在读书期间，努力学习，积极实习，为找到好工作、换好签证做准备，同时开始有意识地储蓄和理财，了解房产市场。等你拿到工作签证的那一刻，你就可以立刻启动你的购房计划了。

我身边就有一个朋友，语学堂读完，本科毕业后顺利进入一家IT公司，拿到E-7签证。工作满一年后，他用这一年的工资流水和公司的在职证明，成功从友利银行（Woori Bank）申请到了70%的贷款，在京畿道水原买了一套两室一厅的“Villa”，月供算下来比他在首尔租房的月租还便宜。

实战演练：从看房到签约，一步都不能错

假设你已经搞定了资金问题，接下来就是真刀真枪的实战环节了。

第一步：找个靠谱的中介（공인중개사）

在韩国，买卖房子基本都离不开中介。一个好的中介能帮你省去无数麻烦。建议找你目标区域附近、开业时间比较长、看起来很专业的实体中介店。你可以先在Naver 부동산（Naver房产）这样的App上看好几个心仪的房源，然后直接联系发布这些房源的中介去看房。

第二步：火眼金睛去看房（집 보기）

看房不仅是看装修，更要看“骨架”。几个要点必须注意：采光（朝向很重要，韩国人偏爱朝南的房子）、通风、墙壁和角落有没有漏水或发霉的痕迹（非常关键！）、水压大小、周边环境（离地铁站远近、有没有便利店、吵不吵）。多看几家，别怕累，心里有个比较。

第三步：签约付款，步步为营

当你找到“梦中情房”，就要进入签约流程了。韩国买房的付款流程通常分三步：

1. 签临时合同（가계약），付定金（가계약금）：看中房子后，为了防止房东卖给别人，会先付一小笔定金，通常是几百万韩元，然后签订一个简单的临时合同。这笔钱是有法律效力的，付了之后你反悔，钱拿不回来；房东反悔，要双倍赔偿你。

2. 签正式合同（매매계약），付首付（계약금）：通常在一周内，买卖双方和中介会坐下来签正式合同。这时你需要支付总房价的10%作为首付款（계약금），之前付的定金会包含在这10%里面。签完合同，你就要拿着合同去区厅申告，并开始正式向银行申请贷款了。

3. 付尾款（잔금），过户（등기이전）：合同上会约定一个付尾款的日期，通常是一个月到两个月后。在这一天，银行会把批准的贷款直接打给房东，你再把你准备好的剩余资金也转给房东。钱货两清后，中介会协同法务士（법무사）帮你办理房产过户手续，把房子的名字登记到你的名下。拿到那本写着你名字的“房产证”（등기권리증），这房子就真真正正属于你了！

别忘了还有税费！

除了房款，你还要准备一笔额外的钱。最大头的是取得税（취득세），根据房价和房屋类型，税率大概在1.1%到3.5%之间。比如一套2亿的房子，取得税可能就要220万韩元。此外还有中介费（법정 중개수수료，按比例收取，有上限）和法务士的代办费。这些杂费加起来，最好预留出房价的3%-5%。

当上房东是种什么体验？

拥有了自己的房子，你就解锁了新的玩法。你再也不用看房东脸色，可以随心所欲地装饰你的小窝。更爽的是，你可以把交房租的角色，转换成收房租的角色。

想想看，如果你买的是一套小户型的两居室（빌라 Two Room），比如在首尔周边，总价可能在2.5亿韩元左右。假设你首付了1亿，贷款1.5亿。按照现在4%左右的贷款利率，30年还清，你每个月的月供大概是70万韩元左右。

你可以自己住一间，把另一间租出去。在学生区，一个小房间租个40-50万韩元月租是很正常的。这样一来，你的租客每个月帮你承担了一大半的房贷！你实际每个月只需要掏20-30万韩元，就住上了自己的房子。这笔钱，是不是比你之前付的90万月租，听起来美妙多了？

几年后，等你毕业了，无论是选择继续住，还是整个租出去当个“甩手掌柜”，甚至考虑卖掉，享受一下房价上涨可能带来的红利，主动权都牢牢掌握在你自己手里。这不仅仅是省了房租，更是为你自己的未来，进行了一次最稳妥的投资。

每次月底打开银行app准备转房租的时候，不妨多想一下。

你转出去的这笔钱，是在为别人的资产添砖加瓦，还是在为自己的未来浇水施肥？

在韩国买房，听起来离我们很远，但其实它就像我们当初决定来留学一样，只是一个需要一些勇气、一些规划，和很多信息搜集才能做出的决定。它不是一个遥不可及的梦，而是一个可以分步骤实现的目标。

下一次，当你的韩国朋友炫耀他们家在江南有房时，也许你可以云淡风轻地说一句：“哦，我也有啊，就在弘大旁边，下个月还打算换个智能门锁呢。”