在英国租房，我踩过的坑你别再踩

嘿，各位 lxs.net 的兄弟姐妹们，我是你们的老学长 Alex。还记得我刚拖着两个28寸大箱子，在九月的曼彻斯特，面对着淅淅沥沥的小雨，第一次踏进自己租的“温馨小窝”时的场景吗？

那心情，怎么形容呢，就跟开盲盒似的，只不过开出来的是个“惊吓”。照片上那个阳光明媚、宽敞明亮的北欧风公寓，现实里是个墙角有点发霉、地毯散发着一股潮湿旧书味、窗户还关不严实的“复古”房间。那一刻，我站在房间中央，听着窗外若有若无的风声，心里就一个想法：完了，被“照骗”了。

留学生活还没正式开始，就先被租房这件事狠狠上了一课。而这，仅仅是个开始。后来的日子里，我又经历了研究天书一样的合同、为了几百镑押金和中介斗智斗勇、收到天价Council Tax账单后的一脸懵圈……可以说，你们能想到的坑，学长我基本都用真金白银替你们踩过一遍了。

今天写下这篇文章，不为别的，就是想把这一把辛酸泪换来的“排雷宝典”给你们掰扯清楚。咱不讲那些虚头巴脑的大道理，全是我的真人真事和血泪教训。准备好了吗？咱们这就开扒！

第一道坎：找房——当“滤镜”碎了一地

咱们留学生找房，尤其是人还在国内的时候，主要渠道就是各种租房网站和App。Rightmove和Zoopla是英国最大的两个平台，房源多，相对正规。但问题也出在这里，信息太多，鱼龙混杂。

我踩的第一个坑，就是过度相信照片。中介们都是摄影大师，广角镜头一拉，小屋秒变大平层；滤镜一加，阴暗角落也能拍出“温馨暖光感”。我租的那个房间，照片里窗明几净，实际是窗户对着邻居家的砖墙，一天最多只有一小时的“圣光”能照进来。

【我的血泪教训案例】

当时我看中了一套位于市中心附近的两居室，月租£1400，照片拍得特别好。中介一个劲儿地催，说这个房源很抢手，再不决定就没了。我当时急着定下来，时差颠倒地跟中介视频。视频里，他只是飞快地扫了一圈，信号还不好，断断续续的。我问他墙角那个黑点是什么，他说是“光影效果”。行吧，我信了。结果入住才发现，那不是光影，是扎扎实实的霉菌（mould）。英国房子老，通风不好很容易长霉，不仅难看，还影响健康。

为了处理这些霉菌，我和室友跟中介拉扯了一个多月，最后还是自己掏钱买了除霉剂和一台除湿机才算控制住。这笔冤枉钱花得我心口疼。

【学长给你的实操指南】

1. 视频看房要当“细节控”：如果不能实地看房，视频通话是最低要求。但别让中介主导节奏。你要主动要求：“Hi, can you please show me the corners of the ceiling?（能给我看看天花板的角落吗？）”“Could you open the window and show me the view outside?（能打开窗户给我看看外面吗？）”“Please turn on the shower so I can see the water pressure.（请打开淋浴，我想看看水压。）” 尤其是水压，英国老房子的水压感人，洗澡能急死人。

2. 学会“谷歌街景”断案：在Google Maps里输入房源地址，用街景模式（Street View）看看周围环境。照片里可能是岁月静好，街景里可能是酒吧、垃圾站环绕。我一个朋友就租到了一个楼下是夜店的公寓，每周末都在重低音“动次打次”中度过，他说感觉自己像住在音响里。

3. 读懂数据，建立合理预期：别被“白菜价”冲昏头脑。租房前，先了解一下目标城市的平均租金。根据HomeLet最新的租金指数（截至2024年初），伦敦的平均月租已经高达£2,179，而伦敦以外地区的平均租金也达到了£1,280。比如在曼彻斯特，一个还不错的学生公寓单间（En-suite）周租金普遍在£150-£200之间。如果看到一个位置又好、装修又新的房子，价格却出奇地低，那你就要小心了，很可能是骗局。

4. 警惕“二房东”和私人转租：在很多微信群或者社交平台上，会看到很多“个人转租”的帖子。这里面水很深。有些是二房东，没有合法转租权，你交了钱，原房东随时可以把你赶出去。还有些是骗子，用假合同骗取你的押金。如果要租这类房子，务必让他出示和房东的原始合同，并确认房东知情且同意转租（get it in writing!）。

第二道坎：签合同——“魔鬼”藏在细节里

搞定了房源，下一步就是签合同。英国的租房合同，通常叫作Assured Shorthold Tenancy (AST) agreement，动辄十几页，全是密密麻麻的英文法律术语。第一次看，感觉像在读天书，一整个大懵圈。

中介通常会催你快点签，营造一种“手慢无”的紧张感。但你一定要记住：合同是保护你权利的唯一法律文件，多花几个小时看，绝对值得。看不懂，就一个字都别签！

【我的血泪教训案例】

我第二年租房时，找了个私人房东。他给的合同里有一条“Break Clause”（中止条款），写的是“The tenancy may be terminated by the landlord after the initial six months by giving the tenant two months' notice.”（房东可以在最初六个月后，提前两个月通知租客解约。）

我当时一看，有中止条款，挺好，万一住得不爽还能跑路。结果我没仔细看，这条权利是单向的，只给了房东！也就是说，他可以随时让我走，我却必须住满一年。后来我一个学法律的朋友帮我看了合同，指出了这个问题。我跟房东交涉，要求改成双方都有权中止，他一开始还不乐意，最后僵持了几天才改。如果当时我稀里糊涂签了，那主动权就全在别人手里了。

【学长给你的实操指南】

1. 找“专业人士”免费帮忙：这是最重要的一条！几乎所有英国大学的学生会（Student Union）或者住宿办公室（Accommodation Office）都提供免费的合同审查服务。你只需要把合同发给他们，他们就会有专人帮你逐条检查，告诉你哪些条款对你不利，应该怎么和房东或中介沟通修改。这个服务不用白不用，能帮你避免90%的合同坑！

2. 必须关注的几个“要命”条款：

• Tenancy Length & Break Clause（租期和中止条款）：租期是一年还是多久？中止条款是什么时候可以激活（通常是6个月后），需要提前多久通知（通常是1-2个月），以及这条权利是双方都有（mutually agreed）还是一方独有。

• Rent & Rent Increase Clause（租金和涨租条款）：租金是多少，什么时候交，怎么交。更重要的是，有没有涨租条款？合同期内房东能不能涨租？如果能，涨幅是多少，需要提前多久通知？正规的合同通常会写明合同期内租金不变。

• Landlord's and Tenant's Obligations（双方责任）：这部分会详细规定谁负责维修。一般来说，房屋结构性问题（如屋顶漏水、供暖系统、电路）和内置电器（如冰箱、洗衣机）的维修由房东负责。而你自己造成的损坏，比如打碎了玻璃，那就要自己掏钱了。这条一定要看仔细，避免日后扯皮。

• Deposit Information（押金信息）：合同里必须明确写出你的押金金额，以及房东会把押金存放在哪个政府批准的押金保护计划（Tenancy Deposit Scheme, TDP）里。这个我们下面会详细讲。

3. 白纸黑字，拒绝口头承诺：中介或房东可能会口头答应你一些事，比如“入住前会把地毯换新的”、“那个坏掉的灯会修好”。别信！任何承诺，都必须在合同里以书面形式（addendum或special clause）写下来，签字画押才算数。否则等-你住进去，他就可以翻脸不认人。

第三道坎：押金——你的钱到底去哪了？

押金，这可能是整个租房过程中最容易发生纠纷的地方。根据英国政府的数据，每年有超过三分之一的租客在退租时与房东或中介就押金扣除问题发生争议。英国的押金通常是5周的房租（如果年租金低于£50,000），算下来也是一笔不小的数目。

【我的血泪教训案例】

还是我第一套房子，退租的时候，中介发来一封邮件，列了一长串扣款清单：专业地毯清洁£150，墙面小划痕修复£80，烤箱深度清洁£70……林林总总要扣掉我£300多。我当时就炸了，入住的时候地毯就不干净，墙上的划痕也是本来就有的。我跟他们理论，他们就甩给我一句：“这是正常损耗之外的损坏，必须修复。”

幸亏我留了一手。入住第一天，我拖着疲惫的身体，做的第一件事就是把整个房子角角落落都拍了视频和照片，特别是那些已经存在的“瑕疵”，比如地毯上的污渍、墙上的钉子眼、坏掉的柜门把手。然后我把这些照片和一份自己写的入住状况清单（Inventory Report）邮件发给了中介，标题是“Inventory Check-in Evidence for Flat 10, XX Street”。

当我把这封邮件截图和当时的照片甩回给中介时，他们立刻就怂了。邮件里，我强硬地表示：“As per the evidence provided on the day of move-in, these issues were pre-existing. I will dispute any unreasonable deductions through the official TDP scheme.”（根据我入住当天提供的证据，这些问题本来就存在。我将通过官方押金保护计划对任何不合理的扣款提出申诉。）

最终，他们只象征性地扣了£50的清洁费，剩下的押金全退给了我。这场“押金保卫战”，我赢了。赢就赢在了“证据”上。

【学长给你的实操指南】

1. 确认你的“护身符”——TDP计划：法律规定，在英格兰和威尔士，如果你的租约是AST，房东或中介在收到你押金的30天内，必须将其放入以下三个政府批准的计划之一：Deposit Protection Service (DPS), MyDeposits, 或 Tenancy Deposit Scheme (TDS)。并且，他们必须书面告知你押金存放在哪里，以及如何申诉。如果他们没做到，你可以告他们，最高能获得3倍押金的赔偿。这是你的法定权利！

2. 入住清单（Inventory Report）是你的“核武器”：入住时，中介会给你一份清单，上面记录了房间内所有物品的状况。千万不要草草签字！你要拿着这份清单，像“大家来找茬”一样，逐一核对。任何不符的地方，比如清单上写“墙面干净”，但实际有划痕，你就要在旁边标注并拍照。最好自己也做一份更详细的，附上照片和视频，发给中介备案。

3. 拍照/录像的正确姿势：

• 带上时间戳：可以打开手机相机的时间戳功能，或者拍视频时先拍一下当天的报纸或手机屏幕上的日期。

• 从宏观到微观：先拍整个房间的全貌，再对着每一个瑕疵拍特写。

• 不要遗漏：厨房的烤箱内部、抽油烟机的滤网、卫生间的地漏、窗框的缝隙……这些都是中介最喜欢找茬扣钱的地方。

4. 退租时，学会“有理有据”地对线：如果房东要扣款，他必须提供详细的收据和理由。你可以要求看维修报价单或清洁发票。对于“正常损耗”（fair wear and tear），比如地毯的轻微磨损、墙面因时间久了自然褪色，法律规定是不能扣款的。如果沟通无果，不要怕，直接向你押金所在的TDP机构提起申诉（raise a dispute）。这个服务是免费的，他们会作为中立方来裁决。根据TDS的年度报告，超过一半的争议最终是租客赢了或者双方各让一步，所以千万别因为怕麻烦就自认倒霉。

第四道坎：入住后——天降Council Tax账单？

搬进新家，以为万事大吉了？别急，还有个叫Council Tax（市政税）的东西等着你。这是地方政府为支付公共服务（如收垃圾、街道照明、警察消防等）而向居民征收的税。听起来很吓人，金额也不低，根据房屋价值分为A-H不同等级（Band），一年下来从一千多镑到几千镑不等。

【我的血泪教训案例】

我刚来英国时，完全不知道有这回事。入住两个月后，收到一封印着市议会（City Council）标志的信，打开一看，是一张£1200的Council Tax账单，要求我们全额支付。我当时就傻了，以为是诈骗信。问了邻居才知道，这是真的。我和室友赶紧给council打电话，电话等了半个多小时才接通，对方的口音又重，沟通极其费劲。折腾了快两周，提交了各种学生证明材料，才终于把这个账单给免掉了。

这个经历让我明白，在英国，很多事情都不是理所当然的，需要你主动去申请和处理。

【学长给你的实操指南】

1. 全日制学生，你可以理直气壮地“免单”：好消息是，法律规定，如果一个住所里住的全部是全日制学生（full-time student），那么这个住所可以完全豁免Council Tax。你一分钱都不用交！

2. 如何申请豁免？（主动！主动！主动！）

• 第一步：获取学生证明。开学后，去你大学的官网或者学生服务中心，申请一张“Council Tax Exemption Certificate”或者“Student Status Letter”。这封信会证明你的全日制学生身份和课程起止日期。

• 第二步：找到你所属的Council。不知道自己归哪个council管？很简单，在Google上搜“find my local council”，输入你的邮编就行。

• 第三步：在线提交申请。登录你local council的官网，找到Council Tax部分，通常会有专门的“student exemption”或“apply for a discount”页面。按照要求填写表格，上传你和你所有室友的学生证明信，提交即可。整个过程一般10分钟搞定。

3. 如果室友不是学生怎么办？

这是个常见情况。如果一屋子里只有一个非学生，那么这个房子可以获得25%的折扣，剩下的75%由那个非学生承担。如果非学生人数超过一个，那就没有折扣了，需要交全款，由那几个非学生平摊。所以在找合租室友时，对方的学生身份非常重要，直接关系到你的钱包。

除了Council Tax，电费、燃气费（合称Gas & Electricity）、水费和网费这些杂七杂八的账单也需要自己处理（除非你的房租是包bill的）。记得入住时记下电表和煤气表的读数并拍照，然后去Uswitch或Compare the Market这样的比价网站找个最划算的能源公司。这些都是小事，但提前做好功课，能帮你省下不少钱和麻烦。

好了，洋洋洒洒写了这么多，不知道对屏幕前的你有没有帮助。在异国他乡，租房是我们建立“小家”的第一步，也是留学生活中最重要的一环。它可能会很折腾，甚至会让你觉得很委屈。

但别怕，这些经历其实也是成长的一部分。它教会我们如何维护自己的权利，如何处理复杂的问题，如何更独立地生活。记住，你不是一个人在战斗，有无数像我一样的学长学姐踩过这些坑，也有学校的法律援助和各种机构可以帮助你。

多留个心眼，多问一句，多拍张照片，你就能避开绝大多数的麻烦。别让一个不靠谱的房子，毁了你对这个国家的美好想象。祝你在英国，能找到一个真正温暖、安心的家。

加油，留英人！