学长血泪忠告：在韩租房别踩这些坑

哈喽，各位即将在韩国开启新生活的学弟学妹们，我是你们在 lxs.net 的老学长老王。

还记得我刚到首尔的那年夏天，拖着两个28寸的大箱子，站在新村地铁口，看着手机里收藏的那个“完美公寓”地址，心里那叫一个美。照片上，阳光洒满木地板，开放式厨房一尘不染，月租50万韩元，保证金500万，在寸土寸金的首尔简直是天堂。中介大叔热情地把我领到一个半地下室门口，我当时心就凉了半截。推开门，一股潮湿的霉味扑面而来，墙角大片青黑色的霉斑，阳光？那是P图软件里的阳光。照片里温馨的黄色灯光，现实中是昏暗闪烁的白炽灯。那一刻，我感觉自己不是来留学的，是来演《寄生虫》的。

那一瞬间的崩溃，我相信很多留学生都懂。租房，是我们留学生活的第一道大坎。它不像选课，错了可以重来；它关系到你未来一年甚至更久的生活质量、心情、甚至是你口袋里那笔不小的保证金。今天，学长就把当年交过的学费、踩过的坑，掰开揉碎了讲给你们听，保证你看完就能战斗力飙升，避开那些专坑留学生的陷阱。

第一坑：“照骗房”与半地下室的浪漫幻想

韩国的租房App，比如“직방(Zigbang)”、“다방(Dabang)”，上面的图片拍得比网红打卡地还好看。广角镜头显得房间巨大，后期调色温馨明亮。但你一定要记住，这些App上的绝大多数房源，都是中介放上去引流的“诱饵房”。你打电话过去，大概率会听到：“啊，那个房子刚租出去了，不过我手上有个更好的，要不要来看看？”

然后，他们就会带你去看一些实际的房子。这时候，坑就来了。很多面向学生的廉价单间（원룸），尤其是价格低于市价的，问题都出在你看不到的地方。

真实案例：我有个学妹，在往十里租了个每月45万韩元的单间。照片上看起来小而美。入住后才发现，房子隔音约等于零，隔壁情侣吵架的内容她听得一清二楚，楼上半夜冲马桶的声音像是瀑布。更要命的是，房子西晒，夏天没空调像个蒸笼。她住了不到三个月，就因为精神衰弱和中暑，亏了押金也得搬走。

数据说话：根据韩国房地产信息平台“부동산R114”的数据，2023年首尔地区大学周边单间（원룸）的平均月租金已经超过55万韩元（约合人民币3000元），保证金普遍在1000万韩元（约合人民币5.5万元）左右。如果你看到一个位置不错，价格却远低于这个数的房子，别以为是捡漏，99%是个坑。

避坑指南：

1. 必须实地看房：无论中介说得多天花乱坠，都不能只看照片和视频就签约。一定要亲自去看，而且最好白天和晚上各看一次。白天看采光，晚上看周围环境是否吵闹。

2. 检查“三要素”：水压（수압）、霉菌（곰팡이）、隔音（방음）。拧开所有水龙头，看水流大不大；掀开墙角壁纸、看看窗框和卫生间有没有发霉的痕迹；在房间里让朋友在走廊说话，测试隔音效果。

3. 慎选半地下（반지하）和屋塔房（옥탑방）：韩剧里看起来很浪漫，现实中，半地下夏天潮湿发霉，雨季可能漏水，还没什么阳光。屋塔房则是冬冷夏热的极端体验，夏天不开空调能把人热熟了，冬天暖气费高得吓人。虽然便宜，但居住体验极差。

第二坑：保证金（보증금），一去不复返的“血汗钱”

韩国的租房制度，保证金是一大特色。月租房（월세）的保证金从几百万到几千万韩元不等。这笔钱对我们留学生来说可不是小数目。理论上，这笔钱在你退房时房东应该全额返还。但现实是，很多黑心房东会找各种理由克扣，甚至不给。

真实案例：我朋友毕业回国，退房时房东指着墙上一个硬币大小的印记，说是他弄坏了墙纸，要扣50万韩元维修费。又说他没把卫生间打扫干净，要扣20万清扫费。我朋友当时急着赶飞机，语言又不通，只能吃了这个哑巴亏。实际上，那点印记属于正常居住损耗，而清扫费更是无中生有，因为韩国并没有法律规定租客必须付专业的清扫费。

更可怕的情况是，房东破产或者把房子抵押出去了。如果你的保证金没有法律保护，这笔钱可能就真的打了水漂。

数据说话：根据韩国法院的数据，近年来涉及租赁保证金返还的纠纷案件逐年上升。仅2022年，相关诉讼就超过了1.5万起。留学生由于语言不通、不熟悉法律，往往成为最容易受害的群体。

避坑指南：

1. 入住前拍照留证：这是最最最重要的一步！带着房东或中介，把房间里每一个角落，特别是已经有破损、污渍的地方，用手机拍下来，录个视频更好。把这些证据发给房东，作为双方确认过的凭证。这能堵住房东秋后算账的路。

2. 办理“入住申告”和“确定日期”：这是保护你保证金的“金钟罩”！签完合同、拿到钥匙后，14天内，带上你的登陆证和租房合同，去你家所属的居民中心（주민센터），办理“入住申告（전입신고）”和“确定日期（확정일자）”。办完这两个手续，你就获得了“优先清偿权”。简单说，就算房东破产，房子被拍卖，你也能优先拿回你的保证金。这俩手续加起来花不了几千韩元，是性价比最高的保险！

3. 退房流程要走对：合同到期前1-3个月（具体看合同规定），必须用书面形式（短信、KakaoTalk聊天记录都可以作为证据）通知房东你不续租了。搬家当天，把房子打扫干净，约房东来检查。当面确认没有问题后，一手交钥匙，一手拿回保证金。如果房东找茬，就把你入住时拍的照片拿出来对峙。

第三坑：韩文合同，藏在细节里的魔鬼

一份A4纸打印的韩文合同，密密麻麻的法律术语，对我们来说简直就是天书。很多同学看都不看，中介指哪儿就签哪儿，这简直是把自己往火坑里推。

真实案例：一个学弟租房时，合同的“特约事项（특약사항）”里有一条小字写着：“房屋内所有设施维修费用由租客承担（시설물 수리비는 임차인이 부담한다）”。他没注意就签了。结果住了半年，热水器坏了，房东直接甩锅给他，让他自己花30万韩元去修。按照韩国法律，热水器、空调这种大型设施的非人为损坏，本应由房东负责维修，但因为他签了那个“特约”，只能自认倒霉。

避坑指南：

1. 找个靠谱的“翻译官”：签约时，务必请一个韩语好的学长学姐或者韩国朋友陪同。如果没有，可以考虑花点钱请一个翻译。这笔投资绝对值得。

2. 看懂关键条款：就算语言不通，也要弄明白几个核心信息：

• 租期（계약 기간）：明确开始和结束日期。一般是1年或2年。
• 保证金（보증금）和月租（월세）：金额和支付日期要核对清楚。
• 管理费（관리비）：确认每月多少钱，包含哪些项目（比如网费、水费、公共区域清洁费），不包含哪些（比如电费、燃气费通常是自己另付）。
• 特约事项（특약사항）：这是重中之重！房东会在这里加上很多额外条款，比如“禁止养宠物”、“墙上不能钉钉子”、“提前退租的违约金”等等。每一条都要问清楚，有不合理的条款，一定要当场提出来修改。

3. 确认房东身份和房产信息：签约前，要求中介出示房产的“不动产登记簿誊本（등기부등본）”。核对上面的所有者姓名是否和房东身份证上的一致。同时，看看房子是否有抵押（근저당）等债务问题。如果抵押金额过高，就要警惕了。

4. 钱要打给房东本人：支付保证金和月租时，一定要转账到合同上房东本人名下的账户，并保留好转账记录。千万不要把大额现金直接给中介。

第四坑：中介和房东，是“帮手”还是“对手”？

在韩国，租房基本离不开中介（부동산）。你要明白，中介费是租客和房东双方都出的，但中介的主要客户是房东，他们更倾向于维护房东的利益，快速把房子租出去拿到中介费。

真实案例：我第一次租房时，中介带我看了三四个又破又贵的房子，最后才拿出一个看起来还不错的。他一直催我：“这个房子很抢手，下午还有人要来看，你不现在定就没了。”在这种压力下，我急急忙忙就交了定金。后来才知道，这是他们惯用的销售伎倆，利用你的信息差和焦虑情绪逼你做决定。

房东也是形形色色。有热情友好的阿姨，也有吹毛求疵、无事不登三宝殿的“奇葩”。遇到一个好房东，你的留学生活会顺心很多。

避坑指南：

1. 别被中介牵着鼻子走：多看几家中介，多看几套房。不要表现出你很急的样子。对于中介的催促，就一句话：“我再考虑一下。” 掌握主动权。

2. 观察房东：在看房和签约时，和房东多聊几句。一个通情达理的房东，通常愿意和你沟通，解释条款也比较耐心。如果房东从头到尾都板着脸，对你的问题不耐烦，那入住后沟通起来可能也会很费劲。

3. 明确沟通渠道和边界：入住后，和房东约定好，除了紧急情况，不要随意进入你的房间。房屋有任何问题，通过什么方式联系（比如KakaoTalk），都提前沟通好。这能避免很多后续的麻烦。

说了这么多，不是想吓唬大家，而是希望你们能从一开始就保护好自己。在异国他乡，那个你每天回来休息、学习、甚至偶尔偷偷哭泣的小空间，真的太重要了。

别怕麻烦，看房时多跑几个地方，签约时多问几个问题，搬家后多拍几张照片。你现在付出的每一点耐心，都是在为你未来一两年的安稳生活铺路。记住，你是来学习和体验生活的，不是来和房东斗智斗勇的。把这些坑都避开，你才能把更多的精力投入到真正有意义的事情上。

祝大家都能在韩国找到那个属于自己的、温暖又舒心的小窝！